サブリース契約でアパート経営を節税にもと勧められたけど、デメリット多すぎ！

我が家は田舎ですが、主人の父から譲り受けた空き地があります。その空き地に賃貸アパートを作ってオーナーになりませんか？とハウスメーカーが話を持ってきました。

空き地の有効活用には興味津々。でも、アパート経営は空室のリスクがあるから嫌。すると、サブリース契約といった家賃保証があるというお話。さらには、アパート経営は相続税対策にもなるという話から、主人と私は興味を持ったのです。

とはいえ、そんなにうまい話があるものでしょうか？初めて耳にした、サブリース契約について調べてみましたよ。

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サブリース契約とは？

subleaseをそのまま訳すと、また貸し、転貸といった意味になります。

不動産会社やハウスメーカー側では、賃貸物件の管理や運営の委託を受けるので、一括借り上げや空室保証といわれています。

サブリース契約と不動産会社の管理契約との大きな違いは、サブリース契約では、家賃保証があることですね。先日私に連絡のあった、子供のアパートの家賃保証とは違います。

サブリースの家賃保証とは入居者数にかかわらず、一定の家賃収入がオーナーに約束されるもの。

サブリース契約にすると、アパート経営でもっとも懸念される空室リスクが減る、というのがメリットなのですね。

しかし、メリットがあればデメリットもあるもの。こちらが気になります。

・ハウスメーカーがアパートを建築する際に、建築費が割高である。
これは後の空室での負債を、前もって建築費に上乗せされている可能性があります。

・修理やリフォームを行う業者は、サブリース会社指定の業者であることが多い。
これはサブリース会社と建築会社で提携していて、サブリース会社に支払う紹介手数料が含まれているためと考えられます。

・サブリース会社に、家賃収入から1割から3割程度の手数料を支払う必要があり、管理会社の管理手数料に比べると割高。

・契約によっては敷金や礼金といった費用も、サブリース会社に入る場合がある。

・サブリース会社からの申し出による契約解除があることや、契約中のサブリース会社の倒産の可能性も視野に入れる必要がある。

いずれにしても、サブリース契約の際の契約書をよく読んで確認しておくことが大切ですね。

現金で相続するよりも、土地で相続した方が評価額が低くなるために、相続税が安くなります。

さらに、土地に建物がある、賃貸物件がある、といった場合は評価額が下がり、節税になります。

アパートを建設する際に銀行でローンを組むと負債になります。相続財産から負債は相殺されるので、相続税も減ります。

とはいえ、銀行でローンを組めば、負債を返済していく必要がでてきます。その負債を家賃収入でまかなうという計算なのでしょうが、そうなるとやはり、自分で管理するべきですよね。

また、いくら相続税の節税とはいえ、負債は増やすべきではないと、私は思います。

いろいろ調べてみて感じたのは、アパート経営での節税対策はハードルが高いということです。

アパート経営でうまくいってる人の話を聞くと、業者任せにせず、自分で勉強してアパートを経営するといった意識をお持ちのようです。

人任せにすると、それだけ手がかからず簡単ですが、経費が掛かり、儲けは減っていきます。

もし私が貸家をするなら、最初は小さな安い中古物件を購入しますね。
まずは、自分で契約や管理を行い、貸家経営に慣れてきたら、管理会社に委託する、といった感じにするでしょうね。

アパート経営の話を聞いていて思い出しました。20年以上前の話ですが、主人の会社が古い貸家を二軒持っていました。家賃が入らず、何度も家賃の集金に、足を運んだ経験がありますが、あれって大変ですよね(T_T)。
その後、私のブーイングからか、主人はその貸家と土地は、売ってしまいましたが（笑）

でも、安くで義父が買った物件だったので、家賃と売却益で、もとはとれたようです。

というわけで、ちょっと乗りかかったサブリース契約。調べてみると、家賃保証というメリットよりも、あまりにも多くのリスクに驚きでした。検討する余地もありません。

なので、空き地はいまだに、固定資産を払うだけの空き地のままです。