ぽゆら

投資が苦手でも貯金はできる!お金を貯めるには健康で生命保険を見直すなどムダ遣いを減らすこと。40代で老後貯金もできちゃう家計の秘訣。

サブリース契約でアパート経営を節税にもと勧められたけど、デメリット多すぎ!

   

我が家は田舎ですが、主人の父から譲り受けた空き地があります。その空き地に賃貸アパートを作ってオーナーになりませんか?とハウスメーカーが話を持ってきました。

空き地の有効活用には興味津々。でも、アパート経営は空室のリスクがあるから嫌。すると、サブリース契約といった家賃保証があるというお話。さらには、アパート経営は相続税対策にもなるという話から、主人と私は興味を持ったのです。

とはいえ、そんなにうまい話があるものでしょうか?初めて耳にした、サブリース契約について調べてみましたよ。

スポンサーリンク

サブリース契約とは?

subleaseをそのまま訳すと、また貸し、転貸といった意味になります。

不動産会社やハウスメーカー側では、賃貸物件の管理や運営の委託を受けるので、一括借り上げや空室保証といわれています。

サブリース契約と不動産会社の管理契約との大きな違いは、サブリース契約では、家賃保証があることですね。先日私に連絡のあった、子供のアパートの家賃保証とは違います。

サブリースの家賃保証とは入居者数にかかわらず、一定の家賃収入がオーナーに約束されるもの。

サブリース契約にすると、アパート経営でもっとも懸念される空室リスクが減る、というのがメリットなのですね。

しかし、メリットがあればデメリットもあるもの。こちらが気になります。

 

 

サブリース契約のデメリット

・ハウスメーカーがアパートを建築する際に、建築費が割高である。
これは後の空室での負債を、前もって建築費に上乗せされている可能性があります。

・修理やリフォームを行う業者は、サブリース会社指定の業者であることが多い。
これはサブリース会社と建築会社で提携していて、サブリース会社に支払う紹介手数料が含まれているためと考えられます。

・サブリース会社に、家賃収入から1割から3割程度の手数料を支払う必要があり、管理会社の管理手数料に比べると割高。

・契約によっては敷金や礼金といった費用も、サブリース会社に入る場合がある。

・サブリース会社からの申し出による契約解除があることや、契約中のサブリース会社の倒産の可能性も視野に入れる必要がある。

 

いずれにしても、サブリース契約の際の契約書をよく読んで確認しておくことが大切ですね。

 

 

アパート経営での節税効果とは?

現金で相続するよりも、土地で相続した方が評価額が低くなるために、相続税が安くなります。

さらに、土地に建物がある、賃貸物件がある、といった場合は評価額が下がり、節税になります。

アパートを建設する際に銀行でローンを組むと負債になります。相続財産から負債は相殺されるので、相続税も減ります。

 

とはいえ、銀行でローンを組めば、負債を返済していく必要がでてきます。その負債を家賃収入でまかなうという計算なのでしょうが、そうなるとやはり、自分で管理するべきですよね。

また、いくら相続税の節税とはいえ、負債は増やすべきではないと、私は思います。

 

アパート経営を成功させるために

いろいろ調べてみて感じたのは、アパート経営での節税対策はハードルが高いということです。

アパート経営でうまくいってる人の話を聞くと、業者任せにせず、自分で勉強してアパートを経営するといった意識をお持ちのようです。

人任せにすると、それだけ手がかからず簡単ですが、経費が掛かり、儲けは減っていきます。

 

 

もし私が貸家をするなら

もし私が貸家をするなら、最初は小さな安い中古物件を購入しますね。
まずは、自分で契約や管理を行い、貸家経営に慣れてきたら、管理会社に委託する、といった感じにするでしょうね。

アパート経営の話を聞いていて思い出しました。20年以上前の話ですが、主人の会社が古い貸家を二軒持っていました。家賃が入らず、何度も家賃の集金に、足を運んだ経験がありますが、あれって大変ですよね(T_T)。
その後、私のブーイングからか、主人はその貸家と土地は、売ってしまいましたが(笑)

でも、安くで義父が買った物件だったので、家賃と売却益で、もとはとれたようです。

 

 

サブリース契約はしないという判断

というわけで、ちょっと乗りかかったサブリース契約。調べてみると、家賃保証というメリットよりも、あまりにも多くのリスクに驚きでした。検討する余地もありません。

なので、空き地はいまだに、固定資産を払うだけの空き地のままです。

 - 相続, 豊かな老後にするために