主人の親から相続する予定の財産の多くが、嬉しくない土地や空き家である不動産です。なぜ嬉しくないかというと、田舎なので売りたくても買い手がいない。しかも、固定資産税が隣町と比べて高い。つまり、持っている利点がないのですね。
そこで、土地の固定資産税評価額を低くする、もしくは不動産に関する生前相続税対策はないものか調べてみましたよ。
土地の固定資産税評価額を下げるには？
- 建物を建てて住めば固定資産税は下がる。更地だと評価額は通常下がらない。
- 駐車場として貸しても固定資産税額は下がらない。
- 建物を建てて賃貸住宅としないと固定資産税評価額は下がらない。
賃貸住宅を所有することで節税するには？
- 小規模事業用宅地等の特例に条件が当てはまれば、200平方メートルまで50％評価減となる。
- 賃貸住宅でも、全室が空室であれば更地と同じ評価となり節税効果がない。
- 全室が空き家でなくとも、固定資産税評価額が減額となるのは、借り手が住んでいるところだけとなる。
空き地を貸す
空き地のまま放置していても固定資産税はかかる。土地を借りてくれる事業所を探すことで、賃貸料金で固定資産税支払い分をまかなうこともできる。
活用されない空き家の今後
更地にすると固定資産税が高くなる。更地にするには多額の費用が必要。といった理由から、空家のまま放置してある家が多いのが現状。
「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空家対策特措法）により、空家に解体命令がくだされたり、さらに税金がかかったりすることとなる。
そういった空き家を遺産相続するには、負担となる。
居住していない空家を民泊ビジネスにするなど、資産の活用法を考える必要が出てきている。
まとめ
更地では、固定資産税評価額は高いままなので、建物を建てる必要がある。建物を建てただけではダメで、節税目的で賃貸するにも満室にする必要がある。
空き地を借りてくれる事業所や人を探して貸すことで、固定資産税の支払い分を補うことも可能。
今後は、空家のままでの不動産を持ち続けることは難しくなってきている。
あとがき～わが家の場合
わが家の場合ですが、毎年送られてくる固定資産税評価額の明細表を見てみると、住居としている土地建物と比べて、建物のない土地だけの評価のほうがやはり高くなっています。
この空き地は、知人の会社に貸しています。固定資産税の支払いが厳しいので、わずかな賃貸料の収入であってもありがたいです。
空家の資産もあります。主人の父親が亡くなっていったん母親へ相続しましたが、のちには主人が相続する予定です。
民泊というビジネスが注目を集めていますが、観光地など需要のある土地なら検討する価値もあるのでしょうが、過疎地となっているこの町では考える余地さえありません。
空き地の利用や空家を崩してアパートを建てるといったことも検討したことがあります。しかし、毎年住民が減っているこの町では採算がとれないといった理由から諦めました。
空き家の買い手をずっと探しているのですがなかなか見つかりません。父親が建材に凝って建てた家なので、建築費がかなりかかっているようです。それを知っている主人はそう安くは売れないみたいです。ちょうどバブル期だったので、建築費用が高かったようですが、今の時代にそう高く買ってくれる人はいないと思うのですが。
まんがいち主人になにかあったら、私は二束三文でも土地や建物の相続財産は全部売り払って身軽になり、この町をすぐに離れるはず。
というわけで、結局は、主人の願う金額で空き地や空き家を購入してくれる人が現れるか、主人が固定資産税を払えなくなって諦めて安くで手放すかのどちらかになるのでしょう。
もっとも理想とするのは、市が不動産を買い取ってくれることです。通常、市は評価額で買い取ってくれます。ここ田舎の土地の評価額は、相場よりも高いことが多いです。
たとえば区画整理とかですが、まったくそういった話はないのが現状。お義母さんから不動産の相続をする前に、主人が売る決断をしてくれることを願うばかりです。
生前の相続対策としては、固定資産税の評価額を下げるほかにも、生命保険の非課税枠を検討する価値ありますよね。
