主人が相続予定の空き地や空き家対策調べていました。
→相続税の対策に土地の固定資産税評価額を下げたいけど方法ある？
そしたら、この2016年4月から始まる「相続で発生した空き家の売却益から最高3000万円を特別控除できる」という制度を知りました。
わが家で相続する場合には使えないのかな？と、調べてみましたよ。
相続する空き家の売却益を3000万円減らせる特別控除とは？
家を売った場合、売った金額から購入時の費用と売る際にかかった費用を差し引いた売却益に税金がかります。
ですが、売る家が実際に住んでいた家であれば、以前から売却益3000万円の特別控除がありました。売却益が3000万円までは、税金がかからないということです。（居住しなくなった日から3年目の12月31日までに売却するなどの条件があります）
今回始まった制度は、相続したことで発生した空き家を売った売却益最大3000万円までを、特別控除できるというものです。3000万円控除された場合で、約609万円の節税となります。
節税効果が高いと思わせるこの制度ですが、いくつもの適用条件があります。それは、以下のとおり。
- 特別控除が実施される期間は、2016年4月から2019年12月31日（平成28年4月1日から平成31年12月31日）までとなる。
- 1981年5月31日以前に旧耐震基準で建築された戸建て住宅。
- 住民が亡くなって相続したことで空き家になった家。
- 売却するさいに、耐震リフォームをするか、家を解体して更地にする。
- 売却額が1億円を超えないこと。
- 相続後に一度も賃貸に出していないこと。
- 売却は、相続から3年後の12月31日までに行われなければならない。
相続した空き家を売らずに賃貸物件として所有した場合
親の家を相続して一度でも賃貸として貸し出した場合は、3000万円の特別控除を受けることはできなくなってしまいます。
でも、賃貸物件として所有することで有利であれば、そのほうがよいですよね。
ただし、その場合のリスクを考えてみます。
賃貸として貸し出す場合は耐震構造や水回りなどのリフォームがたいてい必要となります。その費用が200万円～300万円ほどみておいたほうがよいようです。
リフォームに投資したとしても、借り手がつかない場合もあります。
相続後は空き家として所有した場合
更地にするよりも空き家として所有したほうが固定資産税が安くなるため、いつか相続した土地の値が上がるかもと、空き家のまま放置して所有してある物件が少なくないのが現状のようです。
2015年5月からは特定空き家に指定された家は、固定資産税が最大6倍もに引き上げられるようになりました。強制撤去されることもあるようです。
（市町村から倒壊の可能性があるとか、衛生上の問題があるなどと判断された場合）
わが家でも、できれば利用したい売却益3000万円の特別控除だけど・・
主人の父親が亡くなって相続した土地がありますが、固定資産税払うが大変です。主人は、土地の値が上がるとか高値で買い取ってくれる譲渡先を待っているようですが、すでに10年ほど経ちますがそのような気配はまったくありません。
前に書いたように、相続した空き家を賃貸したりそのまま放置して所有するのはメリットが少ないように思えます。3000万円の特別控除が使えるものなら使いたいです。でも、適用期間が短すぎますよね。元気に主人の母親は健在ですから。（もちろんそれは、とてもありがたいことです）というわけで、適用期間が伸びてくれることを期待しています。
もし、さかのぼって2013年に相続した空き家があるのであれば、2016年の4月から12月31日までに売れば、特別控除に当てはまるのですね。
相続した空き家は遺品整理や片付けが大変だと耳にします。でも、最高3000万円の特別控除があれば、売ったとしてもかなり節税となる人も多いのでは？
親の住んでいた家を、そうそうすぐに売るのも決断が難しいのでしょうけどね。
もうひとつの、住み家を売った場合の特別控除。親が介護施設に入居するなどして空き家状態となった場合でも、空き家になってから3年以内であれば適用するようです。
これも節税効果は高いですが、この場合だと、売却したお金が相続の発生時に残っていたら相続財産となるので、注意が必要です。
節税って難しいですね。
私としては、固定資産はできるだけ持たずに身軽に生きていきたいものです。
住居は今は持ち家ですが、もっと便利な場所にある賃貸マンションに住んでみたいなんて密かに思っていますよ。でも、主人は簡単にはどれも手放せないようなので、なかなか、思うようにはいきそうにないですね。
それから、主人にこの3000万円の特別控除のことを話したら「都会で売れるところはいいけど、ここらじゃそんな利益も出ないし、まず買い手もなかなかいないからね～」と気のない返事でした。なるほど、そうきたか(-_-;)
田舎者には、終身保険で相続の節税対策したほうが簡単かもしれませんね。
まとめ
相続する空き家の売却益を3000万円減らせる特別控除とは？
相続することで発生した空き家を売って利益が出ても、特別控除を利用すれば最高で3000万円まで控除できる。
ただし、特別控除の利用には、適用期間があったり売却益が1億円を超えないことなどいくつかの条件をクリアする必要がある。
相続した空き家を売らずに賃貸物件として所有した場合
相続後に一度でも賃貸物件として空き家を利用した場合、3000万円の特別控除を受けることはできない。
賃貸として好条件で利用できるのであれば、それも検討するべき。
だが、賃貸として空き家を利用した場合、たいていはリフォームする必要があり、初期投資費用がかかる。また、リフォームした場合でも借り手がいないといったリスクも考慮したほうが良い。
相続後は空き家として所有した場合
これまで、更地にするよりも家が建っていたほうが固定資産税が安いといった理由からも、空き家が多くなっている。
だが、近年の空き家問題から、特定空き家と指定された場合、固定資産税が高くなったり強制撤去となる可能性もある。
わが家でも、できれば利用したい売却益3000万円の特別控除だけど・・
できることなら利用してみたい3000万円の特別控除。だが、期間が短いのがデメリット。早めの決断が必要。
相続した空き家の遺品整理や片付けは大変だが、控除を受けるために早めにやる価値があるのでは？
3000万円の特別控除の適用期間が伸びることを期待したい。
